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親の土地に子供が家を建てたら?(使用貸借と賃貸借)

 条件によっては、みなし贈与になり、贈与税がかかります。権利金や地代を支払わないほうがよいです。
 

使用貸借の内容

 親の土地を子供に時価よりも安い金額で売ったら、みなし贈与になり贈与税を支払わなければなりません(詳しくは、こちらのページまで)。赤の他人と取引するときと同じような金額(時価)でないと贈与税がかかるのです。
 では、親の土地に子供が家を建てて、権利金や地代を払わない場合はどうなるでしょうか。
 一般に、自分(親)の土地に子供が家を建てる場合、権利金や地代を要求する親はいないでしょう。しかし、他人の土地に家を建てようとした場合、通常その土地の持ち主は家を建てようとする人に借地権設定の対価として、権利金や地代を支払ってくれというはずです。
 そうなると権利金や地代を払わない子供は、本来支払うべき借地権相当額(権利金や地代分)を親から贈与されている(みなし贈与)と考えられるでしょうか。
 権利金や地代も支払うことなく土地を借りる場合を、土地の使用貸借といいますが、この使用貸借による土地の使用では、借地権相当額の贈与税が課税されることはありません(昭48直資2−189)。つまり、みなし贈与にはなりません。それは、使用貸借では借地権を設定するような強い権利はないと考えられるからです。
 しかし、相続のときには借地権の評価額分、相続税を多く払います。この使用貸借されている土地は、将来親から子供が相続するときに相続税の対象となります。
 相続のときに、この土地の価額は他人に賃貸している土地(貸宅地)ではなく、自分が使っている土地(自用地)として評価されるため、借地権の評価額分だけ、相続税が高くなるというわけです(詳しくは、自用地と貸宅地の評価額のページまで)。
 
親の土地に子供が家を建てる
 

地代を支払う

 権利金や地代を支払うことなく、土地を借りる場合を土地の使用貸借といい、この使用貸借による土地の使用では、借地権相当額の贈与税が課税されることはありません。また、地代を支払っていても土地の固定資産税以下であれば贈与税が課税されることはありません。
 では、権利金は支払わなかったけれども、付近の賃貸事例(通常の相場)並みの地代は支払っている場合はどうでしょうか。
 生計を別にしている親子間では、このようなケースもあるでしょう。
 このように通常の相場の地代を支払った場合は、土地の賃貸借といいます。通常、権利金などの一時金を支払う慣行のある地域で、権利金の支払いなしで借地権の設定があった場合には、その権利金相当額の贈与があったとみなされます(みなし贈与)。したがって、その払っていない権利金の分だけ贈与税がかかるのです。
 ただし、贈与税がかからないようにする方法として、使用貸借の他に次の2つがあります。
 @子供が親に対して、付近の賃貸事例(通常の相場)並みの地代の他に、通常の権利金を支払っていれば、贈与税はかかりません。
 A税法で規定された相当の地代を支払う場合も借地権の贈与税課税はされません。相当の地代とは、その土地の自用地としての過去3年平均の相続税評価額に、おおむね6%を乗じた金額となります。
 わかりやすくいうと、通常の地代に権利金込み分をプラスした地代となり、通常の地代より高い地代を支払う場合ということです。
 
贈与税がかからないようにする方法
 

   
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